Câu hỏi tư vấn: Chào luật sư! Cho em hỏi là em có ký kết 1 hợp đồng thuê đất thời hạn 10 năm vào năm 2017 (hợp đồng không công chứng) . Trong hợp đồng có nêu rõ thời gian trả tiền thuê đất. Nhưng từ lúc ký hợp đồng đến nay, em không nhận được khoản tiền nào từ bên thuê. Em có thông báo với bên thuê là chấm dứt hợp đồng thuê đất, nhưng bên thuê không đồng ý và vẫn sử dụng đến nay. Bên thuê có gọi điện cho em nói là em vi phạm hợp đồng và bắt phải bồi thường. Vậy luật sư cho em hỏi là trong trường hợp này bên em có phải bồi thường gì không ạ?
Chấm dứt hợp đồng thuê đất vì không trả tiền thuê đấtLuật sư tư vấn: Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban tư vấn – Văn Phòng Luật Sư An Việt – Đoàn luật sư thành phố Hà Nội. Với thắc mắc của bạn, VPLS An Việt xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Theo như thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn ký kết một hợp đồng thuê đất thời hạn 10 năm vào năm 2017, hợp đồng thuê đất này không công chứng. Căn cứ theo quy định tại điểm khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định về việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Theo đó thì hợp đồng cho thuê đất giữa gia đình bạn và người đó không bắt buộc phải công chứng, việc công chứng hợp đồng này phụ thuộc vào nhu cầu của các bên. Như vậy, việc gia đình bạn kí hợp đồng cho thuê đất không công chứng thì hợp đồng vẫn có hiệu lực.
Kể từ khi ký hợp đồng cho thuê đất đến nay, gia đình bạn không nhận được khoản tiền nào từ bên thuê mặc dù trong hợp đồng có nêu thời gian trả tiền thuê đất, nhưng từ lúc thông báo với bên thuê là chấm dứt hợp đồng, nhưng bên thuê không đồng ý và vẫn sử dụng đến nay. Bên thuê có gọi điện cho bạn nói là bạn vi phạm hợp đồng và bắt phải bồi thường.
Căn cứ theo quy định tại Điều 481 Bộ luật dân sự 2015:
“Điều 481. Trả tiền thuê
Bên thuê phải trả đủ tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn trả tiền thuê thì thời hạn trả tiền thuê được xác định theo tập quán nơi trả tiền; nếu không thể xác định được thời hạn theo tập quán thì bên thuê phải trả tiền khi trả lại tài sản thuê.
Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.”
Theo đó, bên thuê nhà của bạn cần phải trả tiền thuê đúng thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà giữa hai bên. Trường hợp các bên thỏa thuận việc trả tiền thuê theo kỳ hạn thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng, nếu bên thuê không trả tiền trong ba kỳ liên tiếp.
Và theo điều 428 Bộ luật dân sự năm 2015 về đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng:
“Điều 428. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa vụ đã thực hiện.
Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên kia được bồi thường.
...”
Như vậy, bên thuê đất vi phạm nghiêm trọng về nghĩa vụ của mình trong hợp đồng thuê nhà với bên bạn do không thanh toán tiền thuê đất theo quy định trong Hợp đồng, do đó bên bạn hoàn toàn có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê đất này mà không phải chịu bất cứ khoản bồi thường nào.
Trên đây là phần nội dung tư vấn của Ban tư vấn – Văn Phòng Luật Sư An Việt – Đoàn luật sư thành phố Hà Nội về nội dung mà bạn hỏi. Nếu còn vấn đề vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp tư vấn thêm, bạn vui lòng trực tiếp đến văn phòng hoặc Điện thoại: 0982 205 385/ 0944 555 975. Để được giúp đỡ.
Trân trọng!
Trân trọng cám ơn!
