Thông thường, để được cấp sổ đỏ khi mua bán đất đai thì các bên phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng theo Điểm a, Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Tuy nhiên vẫn có 04 trường hợp ngoại lệ khi cấp sổ đỏ, mà theo đó các bên chuyển nhượng không cần hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực (giấy viết tay hoặc hợp đồng đánh máy nhưng không công chứng hoặc chứng thực) mà vẫn được cấp sổ đỏ ( Giấy chứng nhận ), cụ thể:
Căn cứ pháp lý:
– Luật Đất đai 2013;
– Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013;
– Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung các Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai;
– Bộ luật Dân sự 2015.
-Luật kinh doanh bất động sản.
Trường hợp Cấp sổ đỏ ( Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ) không cần công chứng:
1: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên (theo điểm b khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013).
Ngoài ra, căn cứ Khoản 2, Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, theo đó:
“Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định tại khoản 2 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng hoặc chứng thực.”
Trường hợp 2, trường hợp 3 và trường hợp 4:
Căn cứ khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai:
“Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:
a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;
c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”
Môt số trường hợp không phải nộp hợp đồng:
Như vậy, đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền theo quy định thì người nhận chuyển quyền sử dụng đất không phải nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Củ thể:
– Trường hơp 1: Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;
– Trường hợp 2: Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định 01/2017/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành luật đất đai;
– Trường hợp 3: Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014
Trường hợp 4: Theo Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
Điều kiện để được cấp sổ đỏ khi không cần công chứng:
Theo đó, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một loại giao dịch dân sự cụ thể mà không công chứng thì vẫn được công nhận nếu có đủ điều kiện sau:
– Điều kiện 1: Được xác lập bằng văn bản;
– Điều kiện 2: Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (thường sẽ là trả ít nhất 2/3 số tiền chuyển nhượng của thửa đất);
– Điều kiện 3: Bên mua hoặc bên bán hoặc cả hai bên yêu cầu mà Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.
Như vậy, có 04 trường hợp mua bán đất đai không cần công chứng, chứng thực được cấp sổ đỏ ( Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ). Tuy nhiên, trường hợp 4 sẽ mất thời gian yêu cầu Tòa án công nhận và khó thực hiện hơn. Để thuận lợi trong việc cấp Sổ đỏ hoặc sang tên Sổ đỏ thì các bên nên lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng theo quy định.
