Câu hỏi tư vấn: Tôi muốn hỏi về trình tự thủ tục, hồ sơ, lệ phí, các khoản thuế khi thực hiện chuyển nhượng nhà, đất.
Luật sư tư vấn: Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban tư vấn – Văn Phòng Luật Sư An Việt – Đoàn luật sư thành phố Hà Nội. Với thắc mắc của bạn, VPLS An Việt xin được đưa ra quan điểm tư vấn của mình như sau:
Theo quy định của pháp luật, điều kiện thực hiện giao dịch mua bán nhà đất được quy định tại Điều 188 của Luật đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
Trình tự thủ tục mua bán nhà đất như thế nào– Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Đất không có tranh chấp;
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Đất phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên thì mới được phép chuyển nhượng.
Hồ sơ thực hiện mua bán nhà đất:
– Hồ sơ yêu cầu công chứng: 01 bộ hồ sơ yêu cầu công chứng cho tổ chức công chứng bao gồm:
+ Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch theo mẫu;
+ Dự thảo hợp đồng (nếu có);
+ Bản sao giấy tờ tuỳ thân;
+ Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có.
– Hồ sơ đăng ký quyền sử dụng đất gồm:
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Giấy tờ khác, như chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của hai bên
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng nhà, đất:
Bước 1: Hai bên ký vào bản hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng cấp quận/huyện nơi có đất.
Hồ sơ chuẩn bị gồm có:
– Giấy chứng nhận chủ quyền và các giấy tờ liên quan khác.
– Giấy chứng minh nhân dân, hộ khẩu, giấy đăng ký kết hôn của bên mua và bên bán đất.
– Giấy ủy quyền (nếu có).
Bước 2: Người cần mua nhà đất nộp hồ sơ kê khai và đóng lệ phí trước bạ tại Chi cục thuế cấp quận, huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Hoàn thiện nghĩa vụ nộp thuế tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Bước 3: Bên mua hoặc bên bán nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất của UBND cấp quận/huyện. Trường hợp, nhà ở gắn với quyền sử dụng đất thì trong hồ sơ có gửi kèm bản vẽ sơ đồ diện tích đất, nhà ở đã được thẩm tra bởi UBND cấp tỉnh.
Bước 4: Căn cứ vào hồ sơ nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, họ sẽ tiến hành kiểm tra, so sánh với thực tế và gửi thông tin cho cơ quan thuế để xác định những nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật hiện hành.
Bước 5: Khi nhận được thông tin từ cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ nhà thực hiện nghĩa vụ nộp thuế của mình.
Bước 6: Bước cuối cùng trong thủ tục mua bán nhà đất là người nắm quyền chủ sở hữu mảnh đất phải nộp biên lai thu thuế, lệ phí trước bạ cho cơ quan quản lý đất ở để nhận GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
Lệ phí, thuế phải nộp khi mua bán nhà đất:
Thẩm quyền thu: Cơ quan thuế
Sau khi có thông báo của cơ quan thuế, cơ quan quản lý đất đai sẽ gửi thông báo nộp thuế để chủ sử dụng đất đi nộp nghĩa vụ tài chính tại cơ quan thuế.
Lệ phí:
+ Lệ phí trước bạ = 0,5 % x Khung giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định.
+ Thuế thu nhập cá nhân: Có hai phương pháp tính sau đây:
Cách 1: Thuế thu nhập cá nhân = 25% giá trị lợi nhuận (giá bán – giá mua)
Cách 2: Áp dụng khi không xác định được giá mua (thông thường cơ quan thuế áp dụng phương pháp này)
Thuế thu nhập cá nhân = 2% Giá chuyển nhượng (giá ghi trong hợp đồng).
Nghĩa vụ nộp thuế: Theo quy định Luật thuế thu nhập cá nhân thì bên chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. Tuy nhiên hai bên có thể tự thỏa thuận bên có nghĩa vụ nộp thuế.
Để được tư vấn chi tiết vụ việc, Anh chị vui lòng liên hệ với luật sư theo số 0982205385 hoặc trực tiếp đến Văn phòng Luật sư An Việt để được Luật sư tư vấn cụ thể.
Trân trọng cảm ơn!
