Câu hỏi tư vấn: Tôi có nhu cầu bán căn hộ chung cư mà tôi vừa mua cho một cá nhân khác, tôi muốn được biết điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở và thủ tục chuyển nhượng cho bên thứ ba như thế nào? Mong luật sư giải đáp giúp.
Thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
Xem thêm bài viết liên quan: Giao dịch dân sự và những vấn đề liên quan
Luật sư tư vấn: Cám ơn bạn đã gửi câu hỏi của mình đến Ban tư vấn – Văn Phòng Luật Sư An Việt – Đoàn luật sư thành phố Hà Nội. Với thắc mắc của bạn, VPLS An Việt xin được đưa ra quan điểm tư vấn như sau:
Thứ nhất, về điều kiện chuyển nhượng:
Căn cứ theo quy định tại điều 32 Thông tư 19/2016/TT-BXD thì điều kiện để một tổ chức, cá nhân mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư là khi tổ chức, cá nhân đó có hợp đồng mua bán nhà ở thương mại đã được ký kết với chủ đầu tư và hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể:
Điều 32. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
1. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
3. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó; nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng.
Thứ hai, về thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, bạn phải thực hiện như sau (Điều 33 Thông tư 19/2016/TT-BXD):
Bước 1: Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định tại Điều 34 của Thông tư 19/2016/TT-BXD, có những nội dung chính sau:
– Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, nếu là cá nhân thì ghi thông tin về cá nhân; nếu là tổ chức thì ghi tên tổ chức và người đại diện theo pháp luật;
– Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư;
– Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán;
– Quyền và nghĩa vụ của các bên;
– Giải quyết tranh chấp;
– Các thỏa thuận khác.
Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu); trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.
Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở. Bạn cần chuẩn bị hồ sơ như sau:
– 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;
– Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng;
– Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị.
– Các giấy tờ khác theo quy định của cơ quan công chứng, chứng thực.
Bước 3: Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.
+ Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau đây:
– 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng (trường hợp phải công chứng, chứng thực thì phải thực hiện việc công chứng, chứng thực trước khi nộp cho chủ đầu tư);
– Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở;
– Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;
– Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.
Bước 4: Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai
Trên đây là phần nội dung tư vấn của Ban tư vấn – Văn Phòng Luật Sư An Việt – Đoàn luật sư thành phố Hà Nội về nội dung mà bạn hỏi. Nếu còn vấn đề vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp tư vấn thêm, bạn vui lòng trực tiếp đến văn phòng tại địa chỉ: P.1108 Toà nhà N02 Số 35 Tân Mai – Hoàng Mai – Hà Nội. Điện thoại: 0982 205 385/ 0944 555 975.
Trân trọng!
Xem thêm thông tin khác: Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại
